Su un cantiere avviato all’inizio del 2025, il costo per la parte strutturale potrebbe essere stato sensibilmente più alto rispetto a un preventivo firmato due anni prima. All’inizio del 2026, l’INSEE registra una diminuzione dell’indice del costo della costruzione del 2,89% su base annua nel primo trimestre.
Questa flessione alimenta la speranza di un allentamento generalizzato dei prezzi di costruzione. La realtà sul campo è più frammentata e non si può ragionare su un numero unico per decidere se avviare o rinviare un progetto.
Indici BT01 e ICC: due letture diverse del costo di costruzione
L’indice del costo della costruzione (ICC) pubblicato dall’INSEE misura il prezzo di realizzazione degli edifici nuovi ad uso abitativo. La sua diminuzione del 2,89% nel primo trimestre del 2026 è un segnale reale, ma parziale.
L’indice nazionale del settore edile BT01, che segue l’evoluzione dei costi salariali e dei materiali nel settore delle costruzioni, non segue la stessa curva. Nel 2026, gli indici dei mestieri evolvono in modo contrastante a seconda dei settori: alcuni lotti mostrano un arretramento mentre altri continuano a progredire. Come dettagliato in articoli di Projet Immobilier, questa divergenza tra lotti impedisce di concludere a una diminuzione uniforme.
Concretamente, un preventivo di muratura può diminuire mentre la carpenteria in alluminio o l’elettricità rimangono stabili o aumentano. Ragionare per lotto piuttosto che per indice globale è l’unico modo per valutare un budget realistico.
Prezzi dei materiali da costruzione nel 2026: quali voci diminuiscono realmente
Si sente spesso dire che “i materiali stanno diminuendo”. In pratica, è necessario distinguere tre categorie.
- I materiali legati ai prezzi mondiali (acciaio, rame, alluminio) hanno subito correzioni occasionali, ma rimangono sensibili alle tensioni geopolitiche e ai dazi doganali. Un’improvvisa fluttuazione sui mercati può annullare diversi mesi di diminuzione in poche settimane.
- I prodotti fabbricati localmente (blocchi di calcestruzzo, calcestruzzo pronto, tegole) evolvono più lentamente. I loro prezzi integrano il costo dell’energia e i costi salariali, due voci che non sono diminuite in modo marcato in Francia.
- I materiali di isolamento e finitura (lana di roccia, serramenti in PVC, cartongesso) seguono dinamiche proprie, con aumenti persistenti su alcuni prodotti legati alle normative RE2020.
La diminuzione non colpisce tutti i materiali allo stesso modo. Su un progetto completo, il risparmio reale dipende dal mix di materiali scelto e dalla quota di ciascun lotto nel budget totale.
Manutenzione-miglioramento: una tendenza inversa
L’INSEE segnala che nel secondo trimestre del 2026, i prezzi dei lavori di manutenzione-miglioramento degli edifici continuano a crescere su base annua. Per coloro che considerano una ristrutturazione pesante piuttosto che una nuova costruzione, l’aumento dei prezzi di ristrutturazione persiste nonostante la diminuzione dell’ICC. Il ragionamento “aspetto che scendano” non funziona allo stesso modo a seconda che si costruisca o si ristrutturi.
Costo della manodopera nel settore edile: il fattore spesso sottovalutato
I materiali rappresentano una parte del preventivo, ma la manodopera pesa molto nel prezzo finale di una costruzione. Tuttavia, il settore delle costruzioni in Francia affronta tensioni di reclutamento persistenti. Le aziende non trasferiscono una diminuzione salariale, anche quando i portafogli ordini si svuotano.
Il mercato dell’edilizia residenziale rimane in difficoltà. Questa contrazione riduce il volume di attività senza però far diminuire le tariffe orarie degli artigiani.
Meno cantieri non significa prezzi più bassi. Le aziende che sopravvivono alla diminuzione dell’attività mantengono i loro margini per coprire costi fissi incomprimibili. Sul campo, ottenere tre preventivi competitivi per opere strutturali o carpenteria rimane un esercizio che richiede tempo.
È necessario rinviare un progetto di costruzione in attesa del 2027
La tentazione di aspettare si basa sull’idea che una tendenza al ribasso si amplificherà. Diversi elementi spingono a sfumare questa strategia.
- I tassi di interesse sui mutui, dopo una fase di stabilizzazione, rimangono il fattore che struttura l’acquisto. Un aumento di mezzo punto su un prestito annulla facilmente il risparmio sperato sul costo di costruzione.
- Le normative ambientali (RE2020 e successive) continuano ad aggiungere requisiti tecnici che aumentano il prezzo al metro quadro, indipendentemente dall’evoluzione dei materiali.
- L’offerta commerciale di alloggi nuovi è diminuita significativamente. Meno programmi avviati significa meno concorrenza tra i promotori e quindi poca pressione al ribasso sui prezzi di vendita.
Rinviare un progetto espone anche al rischio di un rimbalzo dei costi se la congiuntura internazionale si inasprisce nuovamente. I ritorni variano su questo punto a seconda delle regioni e dei settori, ma aspettare una diminuzione netta e duratura è più una scommessa che una strategia.
Cosa si può fare ora
Invece di speculare sull’evoluzione dei prezzi, si può agire sul perimetro del progetto. Confrontare i preventivi lotto per lotto, negoziare le prestazioni voce per voce e arbitrare tra i materiali i cui prezzi diminuiscono effettivamente e quelli che stagnano. Un lavoro di preventivazione preciso con un direttore dei lavori o un economista delle costruzioni fornisce una visione più affidabile di qualsiasi previsione macro.
Il mercato delle costruzioni in Francia nel 2026 non si riassume in un indice che scende. L’ICC diminuisce, alcuni materiali si allentano, ma la manodopera, le normative e i costi di ristrutturazione tirano nell’altra direzione. La vera domanda non è “i prezzi scenderanno” ma “il mio progetto è finanziabile oggi”. È su questa base, preventivo alla mano e capacità di prestito verificata, che si prende una decisione solida.
