Für ein Immobilienkredit von 200.000 Euro über 20 Jahre hängt die Antwort weniger vom brutto Gehalt auf der Gehaltsabrechnung ab als von der regulatorischen Mechanik, die die Kreditvergabe in Frankreich regelt. Der maximale Verschuldungsgrad, die von den Banken praktizierten Zinssätze und die Art der berücksichtigten Einkünfte bilden ein Dreieck, dessen jede Seite das erforderliche Mindesteinkommen verändert.
HCSF-Regel und Verschuldungsgrad von 35 %: die regulatorische Sperre
Die meisten Online-Simulatoren zeigen ein Mindestgehalt an, ohne zu erklären, warum diese Schwelle so starr ist. Der Grund lässt sich in vier Buchstaben zusammenfassen: HCSF. Der Höhere Rat für Finanzstabilität verlangt seit mehreren Jahren einen maximalen Aufwand von 35 %, einschließlich der Kreditversicherung. Im März 2026 hat der HCSF offiziell bestätigt, dass diese Regel ohne Lockerung beibehalten wird.
Konkret darf die Gesamtrate (Kapital, Zinsen, Versicherung) 35 % des Nettoeinkommens des Kreditnehmers nicht überschreiten. Für ein Paar oder einen alleinstehenden Kreditnehmer gilt diese Obergrenze gleichermaßen. Mehrere politische Vorschläge, dieses Kriterium durch eine Berechnung basierend auf dem verbleibenden Einkommen zu ersetzen, wurden zwischen 2024 und 2026 abgelehnt, was die Berechnungsmethode der Banken dauerhaft festlegt.
Es gibt Spielraum für Flexibilität, aber dieser bleibt geregelt: Die Banken können von dieser Regel für 20 % ihrer vierteljährlichen Akten abweichen, wobei mindestens 70 % sich auf Hauptwohnsitze und 30 % auf Erstkäufer beziehen müssen. Eine Akte, die leicht über 35 % liegt, kann also genehmigt werden, vorausgesetzt, die Bank hat ihr Kontingent nicht ausgeschöpft.
Es ist möglich, 200.000 Euro über 20 Jahre mit Experts Immobilier zu leihen, indem man diese Parameter berücksichtigt, um die Berechnung zu verfeinern.
Mindesteinkommen für 200.000 Euro über 20 Jahre: was sich durch die Zinssätze ändert
Das erforderliche Einkommen ist keine feste Zahl. Es schwankt direkt mit den von den Banken praktizierten Zinssätzen. Je niedriger der nominale Zinssatz, desto geringer die monatliche Rate und desto weniger hoch ist das geforderte Einkommen.
Der Unterschied zwischen den Zinssätzen, die den besten Profilen angeboten werden, und denen, die auf weniger günstige Akten angewendet werden, verändert das erforderliche Mindesteinkommen erheblich.
Berechnungsmethode der Banken
Die Formel basiert auf drei Schritten:
- Berechnung der monatlichen Rate des Kredits (Kapital + Zinsen) basierend auf dem geliehenen Betrag, dem Zinssatz und der Laufzeit, also 240 Monate für 20 Jahre.
- Hinzufügen der monatlichen Kosten der Kreditversicherung, die je nach Alter, Gesundheitszustand und gewähltem Vertrag (Bank- oder Delegiertenvertrag) variiert.
- Teilen dieser Gesamtrate durch 0,35, um das erforderliche Mindesteinkommen zu erhalten.
Bei einem Zinssatz von etwa 3,10 % und einer Versicherung, die einen nicht unerheblichen Teil der Rate ausmacht, liegt das erforderliche monatliche Nettoeinkommen im Allgemeinen zwischen 3.200 und 3.500 Euro für einen Kreditnehmer ohne andere laufende Kredite. Dieser Betrag kann je nach erhaltenem Zinssatz und den Kosten der Versicherung um mehrere Hundert Euro variieren.
Berücksichtigte Einkünfte und abgezogene Kosten: die Fallen der tatsächlichen Berechnung
Das “Einkommen”, wie es die Banken verstehen, entspricht nicht immer dem, was der Kreditnehmer sich vorstellt. Nicht alle Einkünfte werden gleich behandelt.
Was die Bank berücksichtigt
Die Nettogehälter in unbefristeten Arbeitsverhältnissen (außer während der Probezeit) werden zu 100 % angerechnet. Mieteinnahmen, wenn vorhanden, werden in der Regel nur zu 70 % berücksichtigt, um das Risiko von Leerständen zu berücksichtigen. Wiederkehrende Prämien (13. Monatsgehalt, vertragliche Prämien) werden oft über das Jahr verteilt.
Für Selbständige (TNS), Freiberufler und freie Berufe berücksichtigen die Banken im Durchschnitt die Einkünfte der letzten drei Jahre. Ein regelmäßig steigender Gewinn gibt mehr Sicherheit als ein isolierter Höchstwert. Einige Institute wenden zusätzliche Abschläge auf variable Einkünfte an.
Die Kosten, die die Fähigkeit reduzieren
Alle laufenden Kredite (Konsum, Auto, Revolving) werden abgezogen. Ein Kreditnehmer, der bereits 300 Euro pro Monat für einen Autokredit zurückzahlt, sieht sein erforderliches Mindestgehalt entsprechend steigen. Auch gezahlte Unterhaltszahlungen werden abgezogen.
Im Gegensatz dazu kann ein Konsumkredit, der einige Monate vor der Kreditanfrage zurückgezahlt wird, ausreichend Verschuldungsfähigkeit freisetzen, um die Akte akzeptabel zu machen. Dies ist ein konkreter Hebel, den die Banken aufmerksam prüfen.
Kreditversicherung: der unterschätzte Posten, der das erforderliche Einkommen verändert
Seit der Anwendung der Regel von 35 % einschließlich der Versicherung wirkt sich die Kosten der Versicherung direkt auf die Berechnung des Mindesteinkommens aus. Ein 30-jähriger, gesunder Kreditnehmer zahlt eine Versicherung, die erheblich niedriger ist als die eines 50-jährigen Kreditnehmers mit medizinischen Vorgeschichten.
Die Delegation der Versicherung (die Wahl eines externen Versicherers anstelle des Gruppenvertrags der Bank) ermöglicht es oft, diese Kosten zu senken. Die Einsparungen bei der Versicherung führen direkt zu einem niedrigeren Mindesteinkommen, da die Gesamtrate sinkt. Bei einem Kredit von 200.000 Euro über 20 Jahre kann dieser Unterschied mehrere Dutzend Euro pro Monat ausmachen, was einen Unterschied von mehreren Hundert Euro beim geforderten Einkommen bedeutet.
Die Banken, die attraktive Zinssätze anbieten, kompensieren manchmal mit einer teureren Gruppenversicherung. Der alleinige Vergleich des nominalen Zinssatzes reicht nicht aus: Es ist der effektive Jahreszins (TEAG), der alle Gebühren umfasst, der einen zuverlässigen Vergleich zwischen zwei Angeboten ermöglicht.
Akte an der Grenze von 35 %: die tatsächlichen Spielräume
Eine Akte, die genau 35 % Verschuldung erreicht, wird nicht automatisch abgelehnt, aber sie wird auch nicht automatisch akzeptiert. Die Bank prüft dann das verbleibende Einkommen (was nach Zahlung aller festen Kosten übrig bleibt), die verfügbare Ersparnis und die berufliche Stabilität.
Ein Eigenkapital, auch bescheiden, spielt eine entscheidende Rolle. Es reduziert den geliehenen Betrag, also die Rate, und signalisiert der Bank eine Ersparnisfähigkeit. Für einen Kredit von 200.000 Euro wird in der Regel ein Eigenkapital erwartet, das mindestens die Notarkosten und die Garantie abdeckt.
Die Frage nach dem erforderlichen Einkommen, um 200.000 Euro über 20 Jahre zu leihen, hat also keine eindeutige Antwort. Der erhaltene Zinssatz, die Kosten der Versicherung, die laufenden Kredite und die Geschäftspolitik jeder Bank schaffen erhebliche Unterschiede von Akte zu Akte. Diese Variablen vor der Einreichung einer Akte zu bearbeiten, bleibt der beste Weg, um die Chancen zu optimieren.